Comprar una propiedad en Brasil puede ser una excelente oportunidad de inversión y un estilo de vida diferente. Para un extranjero, el proceso puede parecer complicado: trámites desconocidos, leyes distintas y cultura inmobiliaria propia. En esta guía completa, te explicamos paso a paso cómo hacerlo, con consejos para evitar errores costosos.

¿Puede un extranjero comprar en Brasil?

¿Puede un extranjero comprar en Brasil?

Sí, la mayoría de los extranjeros puede comprar inmuebles urbanos sin necesidad de residencia o visa. Sólo existen restricciones en:

• Propiedades rurales de gran extensión, que requieren autorización del INCRA.

• Zonas cercanas a fronteras, por motivos de seguridad nacional.
  💡 Dato adicional: Aunque no se exige visa, algunos inversores pueden solicitar residencia a través de inversiones superiores a R$ 700 000 en Amazonia o R$ 1 millón en otras regiones.

Documentos y requisitos básicos

1. Pasaporte vigente o DNI uruguayo/argentino (Mercosur).

2. CPF (Cadastro de Pessoa Física) – obligatorio en toda transacción inmobiliaria.

3. Comprobante de ingreso y domicilio, según el tipo de operación.

4. Certificados civiles (nacimiento, matrimonio, etc.), si aplican.

5. Permisos notariales o poderes consignados en consulado, si actúas mediante representante

Proceso paso a paso

1. Análisis del mercado

Define claramente tu ubicación, tipo de inmueble, presupuesto e impuestos aplicables. Tener ayuda profesional es clave.

2. Búsqueda inicial

Explora múltiples opciones y compara con tu asesor (idealmente vía nuestra red de +50 corredores).

3. Reunir documentación

CPF, identificación, comprobantes, poderes notariales si vas a delegar trámites vía consulado.

4. Propuesta formal (Proposta de Compra e Venda)

Documento vinculante con precio, condiciones y plazos.

5. Contrato preliminar (Promessa de Compra e Venda)

Firmado junto a pago inicial (señal o entrada, normalmente entre 5 y 10 % del valor) – es común no superar 10 % para reducir riesgos.

6. Due Diligence legal

Revisión de títulos, registro, gravámenes y situación fiscal por abogados especializados.
Muy recomendable para minimizar riesgos.

7. Escritura pública

Firmada en Cartório de Notas, cuando las condiciones previas se cumplen.

8. Registro de propiedad

Inscripción en el Registro de Imóveis, que te convierte en propietario legalmente.

Costos y gastos adicionales

• ITBI (Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles): entre 2 % y 3 % del valor de venta.

• Gastos notariales y de registro: varían según el estado.

• Honorarios legales: obligatorios para due diligence en muchos casos.

• Comisión de corretaje: normalmente paga el vendedor, pero siempre confirma.

• IPTU (impuesto municipal) y cuotas de condominio son gastos recurrentes.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

• No verificar gravámenes o hipotecas anteriores.

• Ignorar reglas del condominio o cuotas mensuales.

• Comprar sin escritura: un problema especialmente común en algunas zonas de Florianópolis.

• Confiar en un solo corredor sin red profesional.

• Ignorar las restricciones urbanísticas o uso de terreno según el plan director municipal.
  
  💡 Tip MAB: Evítalos trabajando con inmobiliarias establecidas y corredores profesionales que tengan registro en el CRECI, que garantiza que el corredor está legalmente habilitado, ofreciendo seguridad jurídica y protegiéndote de fraudes en la compra.

Financiamiento y transferencias internacionales

• Puedes financiar la compra con bancos brasileños, pero los requisitos para extranjeros son estrictos y a menudo exigen entrada mínima del 20 %.

• Transferencias del exterior deben coincidir exactamente con el monto estipulado en el contrato y pasar por una entidad autorizada por el Banco Central. El vendedor debe contar con una cuenta de cambio en Brasil oliveiralawyers.comBeyond Borders.

• Alternativas como Wise, que ofrecen cuentas multimoneda y transferencias rápidas, seguras y con buena tasa de cambio, son muy comunes entre inversores Exiap+4Exiap+4Exiap+4.

Financiamiento y transferencias internacionales

Puedes financiar la compra mediante bancos brasileños (entrada mínima habitual: 20 %) o con constructoras, opción más flexible en requisitos, especialmente en preventa.

Las transferencias internacionales deben coincidir con el valor del contrato y realizarse a través de una entidad autorizada por el Banco Central.
El vendedor debe tener una cuenta de cambio en Brasil.

💡 Tip MAB: Plataformas como Wise facilitan transferencias rápidas, seguras y con tipos de cambio competitivos.

Ventajas de trabajar con MAB

• Acompañamiento integral: remoto o presencial.

• Gestión del CPF, documentación, poder consular, cuenta bancaria.

• Red de +50 corredores con acceso a inmuebles exclusivos no listados en grandes portales.

• Equipo multilingüe: español, portugués, inglés y alemán.

• Asesoramiento legal y financiero personalizado.

Próximos pasos

Comprar una propiedad en Brasil como extranjero es totalmente posible si conoces cada paso, los costos reales y los riesgos implicados.
Con MAB, no sólo encuentras la propiedad ideal: te acompañamos en cada etapa para que inviertas con seguridad, claridad y sin estrés.

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